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「毎月の家賃を払い続けるより、マイホームを買った方がいいのかな…」 「でも、35年の住宅ローンなんて組んで返済していけるかな…？」「ローン審査ってどんなことを見られてるの…？」
30代・40代になって家族が増えると、マイホーム購入の二文字が頭をよぎりますよね。
でも、いざ調べ始めると「いくらまで借りていいの？」「審査に通る？」と、不安や疑問が次々に出てきてしまうでしょう。
そんな、住宅ローンを組もうかとどうかと悩む「30代・40代の子育て世代のあなた」に、FP2級で審査の裏側を知る筆者が、住宅ローンの正しい借入額の出し方や審査の裏側、そして「本当に破綻しないための家計の整え方」を分かりやすく解説します！
先に言っておきますが、審査を通すための裏技とかではなく、辛口な内容です。＊ローンを組んでから失敗してほしくないから、辛口ですm(__)m
【住宅購入の総額】物件価格以外にいくらかかる？｜その目安は、およそ「物件価格×110％」
「ネットで気になる物件を見つけたけど、結局トータルでいくらあれば買えるの？」
マイホームの購入を考え始めたとき、誰もが最初に直面するのがこの「総額」の疑問です。結論から言うと、住宅ローンの総額（必要資金）の目安は「物件価格×約110％」で考えることをおすすめ。
マイホームは物件本体の価格以外に諸費用が掛かるのですが、この諸費用は大体５～10％。
- 物件価格（本体）： 例えば4,000万円の戸建てやマンション
- 諸費用（仲介手数料、登記費用、火災保険料、ローン保証料など）： 物件価格の約5〜10％が必ず別途必要
「4,000万円の家だから、4,000万円のローンを組めばOK」と思っていると、契約の土壇場や初期費用の段階で「え、諸費用で数十万〜数百万の現金が別途飛んでいくの……？」と大慌てすることになります。
まずは「物件価格×約110％」というリアルなトータル金額を把握すること。これが、住宅ローン計画のすべてのスタートラインです。
諸費用を少なくするためのポイントも参考に
・仲介手数料ゼロの物件を選ぶ。
・保証料金利上乗せ型を選ぶ。
住宅ローン一括比較ができる「モゲチェック」でも、無料会員登録のうえ必要情報を入力していくと、一般的な銀行諸費用を概算で示してくれるので、併せて活用してみてください。
【資金計画】現預金（自己資金）はいくら準備する？｜物件価格×10％＋当面の生活資金を目安に！
総額が把握できたところで、次に気になるのは「じゃあ、自己資金ってどのくらい準備すべき？」というお話ですね。
家を買うときに準備すべき自己資金（現金）の目安は…
- ① 物件価格を超える部分（諸費用分：およそ、物件価格×10％）
- ② 万が一の「3〜6か月分の生活資金」
諸費用ローンという選択肢もありますが、基本は審査が厳しくなるため、物件価格を超える部分はしっかり現金で用意するのが鉄則です。
まずは、この「物件価格×約10％（諸費用） ＋ 生活防衛資金（3〜6か月分）」という現預金が手元にある状態を作って不動産屋さんや銀行に相談に行きましょう。（ここまで計画的だと、不動産屋さんも銀行も「この人、大丈夫そうだな。優先的に取り組もう！」って感じます。）
諸費用を含むオーバーローンが通るケースもお伝えしておくと…
①返済比率に圧倒的な余裕がある。
②ローン相談銀行がメインバンクで、太い預金や取引がある。
③親の土地など担保余力がエグいほどある といった特殊・超優良案件の場合ですね。
【銀行審査の重要ポイント】返済比率と個信｜自分でチェックしてみよう！
＊ローン適用可能物件（違法とかじゃない）であることを前提
「うちは普通の会社員だけど、住宅ローンの審査に通るかな……？」 だれでも、審査に通るかどうかはドキドキしますよね。
ここで、銀行がローンの審査でもっとも重要視するポイントをお話しますと「返済負担率（返済比率）」と「個人信用情報（個信）」の2つです。（＊融資担当歴10年以上の元バンカーより）
年収倍率というのも見ていたりするのですが、基準金利で返済負担率（返済比率）を30％に収めようとすると、年収倍率はそこまで意識する必要ないと考えたので、割愛します。
今すぐあなたにも自分で審査が出来るように、簡単にポイントをお伝えします。
① 返済負担率（返済比率）＝年間返済額÷年収｜30％以内を目指す！
銀行は、年収に対して年間返済額が何％を占めるか（返済負担率・返済比率）を必ず見ています。
以下、返済比率算出におけるポイントをまとめましたので、ご自身でも算出してみてください。
- 返済額算出における金利は審査金利は「基準金利（店頭金利）」で算出する
実際に適用される金利ではなく、銀行が定めた高めの「基準金利」ベースで返済額をシミュレーションすること。これで返済負担率が30％以内を目指しましょう。（＊適用金利で算出している金融機関もありますが、金利・物価上昇に備えて厳しくいきましょう。） - ローン期間中の金利が明確に判明している場合は適用金利でOK
フラット35や全期間固定金利といった、借入期間中の金利が決定しているものは適用金利にて算出してOKです。 - 他のローンやカードローンもすべて合算される
マイホームのローンだけでなく、現在抱えている「車のローン」や「教育ローン」の年間返済額も組み込まれます。 - 「カードローン枠」について（未使用含む）
使用していなくてもカードローンは限度額の10～20％を年間返済額に加算されることが多いです。金融機関によって取り扱いが異なる部分ですが、使っていない枠は解約しておくのが賢明です。（1度も使ったことがなければ、事前に金融機関に伝えておくと良いですよ） - 収入のある配偶者を連帯保証人等にすると、その年収分も加算。
単独で返済比率が規定に収まらない場合、収入のある配偶者を保証人等にすることで収入に加算が出来る。合算出来る保証人の収入は年収×１／２が一般的。この場合、保証人に借入があれば、それも返済額に加算。
＼モゲチェックで返済額試算が可能／
返済比率の算出例）
・年収：550万円
・年間ローン返済：176万円（①＋②＋③）
住宅ローン年間返済額：162万円ー①
（借入額：3500万円 期間：35年 金利：３％にて算出）
自動車ローン年間返済額：12万円ー②
（現在の毎月返済額×12にて算出）
カードローン：２万円ー③
（限度額10万円×20％にて算出）
返済比率は32％（＝176万円÷550万円×100）
参考：ローン返済額一覧（金利３％ 期間35年）
| 住宅ローン金額 | 毎月返済額 | 年間返済額 |
| 2,000万円 | 76,970円 | 923,640円 |
| 2,500万円 | 96,212円 | 1,154,544円 |
| 3,000万円 | 115,455円 | 1,385,460円 |
| 3,500万円 | 134,697円 | 1,616,364円 |
| 4,000万円 | 153,940円 | 1,847,280円 |
| 4,500万円 | 173,182円 | 2,078,184円 |
| 5,000万円 | 192,425円 | 2,309,100円 |
| 5,500万円 | 211,667円 | 2,540,004円 |
| 6,000万円 | 230,910円 | 2,770,920円 |
| 6,500万円 | 250,152円 | 3,001,824円 |
② 個人信用情報（過去の返済延滞や事故歴等）｜個人で出来ることは誠実であれ
「過去に数日、口座の残高不足で引き落としが遅れたことがある」「昔、自己破産などの金融事故を起こしている」といった延滞・事故の有無をチェックします。この辺は皆さんもイメージ出来る点ではないでしょうか？
この個信は、個人で取得するのは難しいので、皆さんに気を付けて欲しい点は以下にまとめました。
- 申込書はウソ無く誠実に記入（登録）すること
ローンの申込書にあるほぼ間違いなくある他社借入の記入欄。これを適当に書いたり、ウソを書いたりすると……個信を見れば「バレます」。こういったウソは、言うまでもなく審査に大幅なマイナスとなるので、申込書は真剣に誠実に書きましょう。 - むやみやたらに仮審査を流さないこと
「あちこちに手当たり次第に仮審査を出せば通りやすいでしょ」と複数行に同時アタックする人がいますが、これも個信の履歴で銀行側は把握しています。金融機関からすると「あちこちに節操なくばら撒いてるな…」とあまりいい印象を持ちません。多くても、本命とサブの計2〜3行に絞ってスマートに行きましょう。 - 延滞に心当たりがあるなら、先に伝えること
常習的な延滞はアウトですが、入金忘れ等による単発の延滞であればしっかりと事前に説明をしておくようにしましょう。
【低金利の銀行を比較！】現預金も準備し、返済比率もクリアしたなら審査には自信を持っていい！だからこそ金利にこだわる！
ここまで読み進めて、「物件価格の頭金＋諸費用＋生活資金」という現預金の準備ができ、銀行の厳しい審査金利（高めの金利）で計算しても返済比率をクリアできる見込みが立ったなら、あなたの住宅ローン計画はかなり自信を持って大丈夫です。
しっかりとした準備が出来ているからこそ、「低金利（変動金利）の銀行」を堂々と選択肢に入れていきましょう。
なぜなら、さきほど返済比率算出で使用した金利になっても、あなたには返済に余力があるんです。
だったら、堂々と金利が低い「変動金利」を選択すればいいじゃないですか。（固定でもいいけど）
低金利の金融機関を探す上で、「ネット銀行」は無視できません。
とはいえ、数あるネット銀行の中から、自分の条件で一番お得なところを1行ずつ調べて比較するのは、仕事や子育てに忙しいパパにとってかなり骨が折れます。
そんなときに頼りになるのが、住宅ローンの一括比較・診断サービス「モゲチェック」のような無料ツール。
自分の年収や借入予定額を入力するだけで、ローン内容を一覧で比較したりできます。
厳しい審査をクリアできるだけの「守り」を固めたら、あとはこうした便利ツールをサラッと使って、利息という名のコストを徹底的に削り取りましょう。
＼金利をチェックしてみよう／
【更に踏み込んだ審査の究極形】人生にかかるお金を可視化する「ライフプラン表」を作ってみよう！
ここまで、住宅ローンの総額の出し方から自己資金の目安、そして銀行の厳しい審査ポイントまで解説してきました。
この記事に書いてある「現預金の確保」や「審査金利での返済比率のクリア」ができていれば、あなたの住宅ローン計画はかなり自信を持って大丈夫です。
ただ、人生のイベントは住宅ローンだけではありません。子どもの進学や車の買い替え、ライフステージの変化など、人生の節目ごとに大きな出費が発生します。
こうした将来のライフイベントにかかる費用もすべて計算に入れながら、何十年も続くローンの返済を本当に完遂できるのか？それを一目でチェックできるのが「ライフプラン表」です。
金利の上昇や物価の高騰など、私たちの家計を取り巻く環境にも大きな変化が起こり始めている今の時代。
だからこそ、なんとなくの不安に怯えるのではなく、しっかりと計画と事前準備をして、家族みんなが笑顔で毎日を過ごしたいですね。
マイホームという大きな決断を機に、ぜひ我が家の未来の地図を描いてみてください。
💡 ▼人生の不安をスッキリ解消したいパパ・ママへ 住宅ローンと将来のイベントをまとめて可視化できる「ライフプラン表の作り方」を以下の記事で徹底解説しています。ぜひチェックしてみてくださいね！
＼おかねの不安、FPに無料相談してみよう／
まとめ：正しい知識と万全の準備で、後悔しないマイホーム計画を！
今回は、元銀行員・FP2級の視点から、住宅ローンの正しい借入額の出し方や自己資金の目安、そして銀行の厳しい審査の裏側について解説してきました。
最後に、大事なポイントをもう一度おさらいしておきます。
- 住宅購入の総額目安は「物件価格×約110％」で捉える
- 自己資金は「頭金（約10％）＋諸費用＋3〜6か月分の生活防衛資金」を準備する
- 銀行の審査は「基準金利での返済比率」と「誠実さ」を大切に
- 自分で厳しくチェックしたらからこそ「低金利」を安心して選べる
マイホームは、人生の中で一番大きな買い物です。まずは手元の現金をしっかり固め、自分の家計の「実力」を知ることから始めましょう。
そして、住宅ローン単体だけでなく、これからの家族のイベントや趣味の楽しみをまるごと支える「ライフプラン表」をぜひ作ってみてください。
正しい知識と万全の準備があれば、不安に怯える必要は一切ありません。ぜひ、あなたとご家族が笑顔で暮らせる理想のマイホームを手に入れてくださいね！
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